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住宅ローンの事前(仮)審査と本審査の違い

住宅ローンを借りられるかどうかの審査は2段階で行われます。まず事前(仮)審査が行われ、次に本審査が行われます。事前(仮)審査に通ると本審査も通るのが一般的です。しかし、100%ではありません。通常、事前(仮)調査が通ると住宅販売会社と売買契約を締結するので本審査が通らないとショックが大きくなります。事前(仮)審査と本審査の違いについて説明します。

審査項目について

審査する項目は銀行によって異なります。国土交通省が2015年に発表した「融資を行う際に考慮する項目」という銀行に対する調査結果によると、審査する銀行が多い順に以下の通りとなっています。

・完済時年齢(99.3%)
・借入時年齢(97.6%)
・返済負担率(96.6%)
・担保評価(96.3%)
・健康状態(96.3%)
・勤続年数(95.9%)
・年収(94.8%)
・金融機関の営業エリア(91.3%)
・連帯保証(90.3%)
・カードローンなどの債務の状況と返済履歴(85.6%)
・雇用形態(74.9%)
・銀行との取引状況(64.8%)
・国籍(63.1%)
・雇用先の業種(42.5%)
・雇用先の規模(32.8%)
・家族構成(29.5%)
・所有資産(24.4%)
・性別(19.8%)
*()内の数字は審査している銀行の比率。

事前(仮)審査と本審査との違い

事前(仮)審査では、通常銀行自身が住宅ローン申込者のローンの返済能力の有無を主に審査します。つまり、年収、住宅ローンを借り入れる希望額、返済負担率(年収に対する返済額の割合)、年齢、職業、雇用形態、勤続年数、カードローンなどの債務の状況と返済履歴など住宅ローン申込者の完済までの返済能力が審査されます。

本審査では、これに加えて、返済能力があると判断されても住宅ローンの返済が100%保証される訳ではないので、購入する(ローン対象)の住宅の担保価値と住宅ローンの申込者が生命保険に加入できる健康状態であるかなどが審査されます。本審査は銀行自身ではなく住宅ローンが支払えなくなったとき、住宅ローン申込者の代わりに銀行に返済を行う保証会社が行います。

通常、年収が安定していると考えられ返済負担率が25%を下回っていると本審査も問題なく通ります。しかし、これらが厳しいと事前(仮)調査はなんとか通っても本審査が通らないことが起こります。なお、事前(仮)審査と本審査がある銀行で通らなくても、それぞれの銀行の審査基準・内容はまったく同じではないので、複数の銀行に審査を依頼することで通る銀行もあることが期待できます。

まとめ

住宅ローンの事前(仮)審査と本審査の違いについて説明しました。簡単に言うと、事前(仮)審査では住宅ローン申込者の返済能力に関する人物審査で、本審査は万が一の場合の銀行にとっての担保価値の調査です。返済負担率など返済能力に余裕があれば事前(仮)調査が通れば本審査も通る可能性が高いので安心できるでしょう。そうでない場合は、安心できないので複数の銀行に審査依頼するなどの対策を行った方がよいと考えられます。

執筆者:ライフスタイルズ編集部

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