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変動金利型住宅ローンの金利アップ時に返済額を抑える2つのルール

住宅ローンの変動金利を利用すると、金利が上ると返済額を増えることは常識として知られていますが、実際にどのように上がるのかご存じでしょうか? もし急激に金利が上って返済額が数十パーセントも増えると多くの人が破綻します。そこで、金利が大幅に上昇しても返済額がある一定額以上にはならないように2つのルールが決められています。この2つのルールについて説明します。

住宅ローン返済額の抑制ルールとは

「5年ルール」「125%ルール」とは、金利上昇による返済額の急激なアップを抑制するルールです。過去には、昭和62年(1987年)に住宅ローンの変動金利が5%程度でしたが、4年後の平成3年(1991年)には8.5%にまで上昇した時期がありました。もし、この時点での残高が2000万円、残りの返済期間が25年であったとすると、毎月の返済のみの場合、月額約11.7万円であった返済額が約16.1万円にアップします。4.4万円、アップ率約38%となり大きな負担増になります。

このような急激な負担増を放置すると住宅ローン破綻が増加し社会不安が起きます。そこで、急激な負担増にならないように2つのルール「5年ルール」「125%ルール」が定められています。そのルールについて次に説明をします。

5年ルールとは

住宅ローンの変動金利タイプの金利見直しは年2回行われますが、5年ルールとは返済している人に対して金利の見直しを5年間は行わないというルールです。このルールによって急激な金利の上昇が起きても返済額は5年間増加しないので負担増にならいで生活できます。その間にさまざまな対策を考えられます。

ただし、元利均等返済で返済額が10万円であったとすると、元金と利息の返済金額の割合が変動します。金利上昇前に元金部分の返済額7万円、利息部分の返済額3万円であったとすると、金利上昇後は、たとえば元金部分の返済額が5万円、利息部分の返済額が5万円となって元金の減る割合が減少します。

125%ルールとは

125%ルールとは、金利の見直しが行われて返済額を計算したときに、その返済額が現在の返済額の1.25倍にはならないようにするルールです。現在の返済額が月額10万円だとすると、計算上の返済額が12.5万円以上になっても、返済額は12.5万円に抑えられるルールです。ただし、5年ルールと同じように元金が減らずに利息が増えます。

まとめ

金利が急激に上昇したときに変動金利で借りている住宅ローンの返済額がどのようになるかについて2つのルールを説明しました。5年ルールは総返済額が5年間は変化しない、125%ルールは25%以上には増えませんが、これは元金の支払いを将来に先延ばししているだけで、いずれは必ず返済しなければならない金額です。元金はできるだけ早く減らさないと、いつまでも住宅ローンの返済に苦しむことをよく理解しておく必要があります。

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