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住宅ローン繰り上げ返済の期間短縮型と返済額軽減型の損得比較

低金利の時代ではありますが、住宅ローンを借りている人で余裕資金ができれば繰り上げ返済を検討している方も多いことでしょう。繰り上げ返済には、返済期間を短縮する方法と返済期間は同じで毎月の返済額を減らす方法が選べます。どちらを選ぶかは、繰り上げ返済する目的によっても変わってきますが、金額的に考えた場合はどちらを選ぶと得かについて解説します。

返済期間短縮型と返済額軽減型で繰り上げ返済したときの損得比較

繰り上げ返済を以下の条件で行ったときに、どちらがいくら得になるかを計算してみます。2015年に全期間固定金利のフラット35で3500万円、35年返済、金利1.6%、元利均等の住宅ローンをボーナス返済なしで借りて、ちょうど1年後に100万円を繰り上げ返済したとします。

              毎月の返済額  総返済額      返済年数   軽減金額
繰り上げ返済前       108,887円  45,732,402円  35年
期間短縮型繰り上げ返済後  108,887円  45,011,967円  33年8カ月  720,435円
返済額軽減型繰り上げ返済後 105,707円  45,435,311円    35年    297,091円
(注)期間短縮型では、返済額を同じにするために100万円ピッタリの繰り上げ返済額にならず2万から3万円程度の端数が生じます。

明らかに、期間短縮型が返済額軽減型に比べて総返済額を減らせます。返済額軽減型は毎月の返済額をわずか3,180円しか減少させられない上に、総返済額で期間短縮型に比べ約40万以上も少なくなります。

なお、繰り上げ返済は同じ100万円の繰り上げ返済でもローン返済が進み、たとえば20年後に行うと総返済額は271,058円しか減らず期間短縮は1年しか短くできません。繰り上げ返済は早い時期に行うことで、より大きな効果が得られます。

まとめ

住宅ローンの繰り上げ返済の方法「期間短縮型」と「返済額軽減型」について、その損得を金額面から比較しました。明らかに「期間短縮型」が効果が大きく、また早い時期から繰り上げ返済を行うことで大きな効果が得られます。ぜひ検討材料の一つにしてみてください。

執筆者:ライフスタイルズ編集部

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