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建ぺい率と容積率について

ある土地にどれだけの広さの建物を建てられるかを決めるのが、建ぺい率と容積率の制限です。

建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合をいいます。「建ぺい率=建築面積/敷地面積」で計算できます。建ぺい率の最高限度は、用途地域ごとに決められています。例えば建ぺい率60%の地域に、200㎡の広さの土地があった場合は、200㎡✕60%=120㎡が建築できる最高の面積となります。また、建ぺい率の異なる地域にまたがって建物の敷地がある場合は、建ぺい率は加重平均で計算します。

例:建ぺい率60%敷地面積200㎡と、建ぺい率50%敷地面積300㎡の土地にまたがって建てる場合
200㎡/500㎡✕60%+300㎡/500㎡✕50%=54%

また、建ぺい率には緩和措置があります。防火地域内にある耐火建築物は、定められている建ぺい率に10%をプラスできます。さらに、特定行政庁が指定する角地にも10%をプラスできます。これらは行政の建築課に行けば解りますので、家を計画する前に確認すると良いでしょう。

容積率

容積率とは、敷地面積に対する延べ面積(各階の床面積の合計)の割合をいいます。「容積率=延べ面積/敷地面積」で計算できます。容積率で注意しなければならないのは、前面道路の幅員による容積率の制限です。これは土地に接する道路の幅が狭い場合に、建築可能な容積率が、指定容積率よりも減ってしまう場合がある制限です。

・前面道路が12m以上の場合:指定容積率
・前面道路が12m未満の場合:指定容積率と「前面道路の幅員✕4/10(住居系以外は6/10)」の小さい方

例:指定容積率が300%で前面道路が5mの第1種住居地域の場合
5m✕4/10=200% 指定容積率よりも小さいので、200%が容積率制限となる。

まとめ

土地には建てられる建物の面積の限度が決められています。用途地域により決められている数字だけでなく、前面道路による制限もあるため、前面道路が狭い土地を購入する場合は注意が必要であることを覚えておきましょう。

画像参照元:国土交通省「市民景観まちづくりリーフレット」
http://www.mlit.go.jp/crd/townscape/gakushu/sub3.htm
執筆:LIFE STYLE編集部

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