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逆転の発想 住宅ローンで収入アップとは!?

現在は、金利が異常に低い状態にあります。このことが住宅ローンでは、お金を借りることが収入になるという逆転現象を生み出しています。逆転が生じる理由は10年間の住宅減税があるからです。住宅減税でローンが収入になるという現象について説明します。

住宅減税が金利の支払いよりも多くなる仕組み

2016年9月現在の変動金利の水準は約0.5%です。フラット35の固定金利は約1%程度です。一方、住宅減税は、年末のローン残高の1%が減税されて税金が最大10年間にわたって還付されます。2016年現在の住宅ローン減税対象額はローン残高が最高4000万円(認定住宅の場合5000万円)までです。

そこで、3000万円を30年間、ボーナス払いなしの条件でローンを2016年10月から支払い始めるとして計算してみます。変動金利0.5%と固定金利1.0%のときの10年間の還付金額合計と支払金利の合計を計算すると結果は以下の通りです。

1)0.5%の変動金利の場合

還付金額の合計  金利支払額の合計  差額

2,552,504円  1,187,915円      1,364,589円

ただし、この差額は10月からしか返済を始めていないために差額は少し大きくなっています。1月から返済を始めていればその間の金利が増えるので、差額は上記の金額より約11万円も少なくなります。

2)1.0%の変動金利の場合

還付金額の合計  金利支払額の合計  差額

2,579,135円   2,399,965円   179,170円

ただし、この差額は固定金利の場合と同様に10月からしか返済を始めていないため生じています。1月から始めていれば1%の金利が1%還付されるのでほぼ同額です。

このように、還付金額と住宅ローンの金利差が大きいほど支払う金利よりも戻ってくる税金の還付額が大きくなります。0.5%の場合、お金を借りることで逆に10年間で130万円の貯金ができることと同じです。金利が低いほど、返済期間が長いほど差額は大きくなります。

還付金で得をするときの注意点

住宅ローンの減税の還付金で得をするには、住宅ローン減税の適用条件を満たすこと以外に、還付され金額以上の所得税を支払っている必要があります。3000万円のローンを30年で返済する場合、初年度で約30万円が還付されますが、もし所得税が20万円であれば20万円しか還付されません。なお、所得税から還付されない場合は住民税からも控除されるので還付金額が20万円よりは増えます。

まとめ

異常な低金利のため、借りる金額が減税対象額の上限に近ければ近いほど、金利が低ければ低いほど、返済期間が長ければ長いほど、お金を借りることで得になることを紹介しました。ただし、無理な返済にならない程度に借りる金額を抑えなければなりません。

執筆者:ライフスタイルズ編集部

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