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二世帯住宅を建てるときに気をつけたい住宅ローン2つの注意点

子どもが親と同居するケースが少なくなっていますが、もし二世帯住宅を建築する場合には住宅ローンについての注意点が2つあります。住宅ローンの種類、住宅の設計、登記の方法、相続税や固定資産税などの税金などが複雑に絡んでいることについて紹介します。

注意点1 二世帯住宅を建てるとき使う住宅ローンの選び方

二世帯住宅を建てるとき使える住宅ローンは「親子リレー返済ローン」と「親子ペアローン」の2種類があります。選び方によってメリットとデメリットが異なるので注意が必要です。

1.親子リレーローンとは

親子リレーローンとは、最初に親が一定の年齢まで住宅ローンを返済し、次に子どもが返済していく住宅ローンのことです。親が高齢でも住宅ローンを組めるメリットがあります。

■メリット
・親が高齢でも住宅ローンの利用が可能
・長期間の住宅ローンが組めるので毎月の返済額が少額
・借入額の増額が可能

■デメリット
・相続の権利関係の明確化が必要
・住宅ローンの借り換えが困難
・子供が別の住宅ローンを借りたいと思っても困難

2.親子ペアローンとは

親子ペアローンとは、親と子どもがそれぞれ住宅ローンを借りて、それぞれが返済する住宅ローンのことです。

■メリット
・借入額の増額が可能
・親・子どもそれぞれの返済負担額が少額

■デメリット
・手数料が個別に必要になり高額
・住宅ローンの借り換えが困難
・親、または子どものいずれかが死亡したときは死亡した者のローン残高のみしかゼロとならない
・住宅設計に制限が付く可能性あり(自由設計が困難)

注意点2 住宅ローンの借り方によって登記方法が限定

親子で住宅ローンを借りると不動産の登記方法は、共有登記か区分登記か単独登記のいずれかを選択します。登記方法によっては、親子ペアローンが利用できない、あるいは親が亡くなった後、複数人の子どもがいると混乱と争いを生じる可能性があるので違いを理解しておく必要があります。

住宅ローンの種類を先に決めると登記方法が限定されます、なた、登記方法によって税金面での有利・不利が異なります。二世帯住宅は、間取り、登記方法、住宅ローンの種類、税金対策など複雑に絡まっています。事前に専門家に相談することをおすすめします。

1.共有登記とは

共有登記は、住宅を1つの建物として親子が共有名義で登記する方法です。登記費用が1件分で済みます。また、出資者それぞれが住宅ローン控除を利用できます。持ち分比率は出資比率です。適当に決めると場合によっては贈与税が課税されます。住宅ローンは親子リレーローン、親子ペアローンのいずれでも問題ありません。

2.区分登記とは

区分登記は、住宅を親の区分と子どもの区分に分けてそれぞれの名義で登記する方法です。登記を別々に行うことになるため登記費用が共有登記・単独登記の2倍かかります。しかし、不動産取得税、固定資産税の軽減措置がそれぞれに適用されるので節税効果は高くなります。区分登記をすると住宅ローンは、親子ペアローンに限定される可能性があります。

区分登記できるには住宅の設計上に制限があります。たとえば、玄関が2つあり内部は壁や鍵付きのドアで遮断された完全独立型の二世帯住宅でなければなりません。また、光熱費関連のメーターも分かれている必要があります。区分登記を希望する場合は住宅の設計時に専門家に依頼して区分登記ができる設計にしてもらわないと区分登記ができない可能性があります。

3.単独登記とは

単独登記は親または子どものどちらの一方で登記にする方法です。住宅費用の出資比率によっては贈与税の課税対象になるので一般的には二世帯住宅では利用されません。また、子ども名義にすると他に子どもがいると相続のときに問題になる可能性が高くなります。

まとめ

二世帯住宅を親と子どもが住宅ローンを利用して建築するときの注意点について紹介しました。二世帯住宅については専門家の意見を聞いて進めないと希望通りに行かず失敗する可能性があるので注意してください。

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