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住宅ローン控除中の繰上返済はした方良いの、しない方が良いの?

住宅ローン控除は、2017年現在で年末のローン残高の1%が10年間年末調整または確定申告で戻ってきます。一方、住宅ローンの金利は変動金利だと0.5%前後から借りられます。このような低金利の状況下では、住宅ローン控除期間中に繰り上げ返済することは、得なのか損なのかどちらでしょうか? 

単純に考えると0.5%のローン金利に対して1%の税金の戻りがあるので、住宅ローン控除を優先した方が良いように考えられます。そこで、実際の数値を使って計算して住宅ローン控除中の繰り上げ返済はした方が良いのか、しない方が良いのかを検討してみます。

一般的な条件でシミュレーション計算をして損得を計算

変動金利を利用している人が多いことから、変動金利で0.5%という低金利で3000万円を30年返済で、元利均等返済、ボーナス払いなしという条件の住宅ローンを前提に考えます。このとき、3年後に100万円を返済できる資金ができたので繰り上げ返済するとします。

(1)繰り上げ返済しなかったときの総返済額
この条件での繰り上げ返済をしないと総返済額は約3231万円です。
(2)3年目に繰り上げ返済したときの総返済額
繰り上げ返済を3年目に100万円を行ったときの総返済額は約3218万円に減ります。
(3)11年目に繰り上げ返済したときの総返済額
繰り上げ返済をできる100万円ができても住宅ローン控除を優先させるために、あえてしません。そして住宅ローン控除期間の10年が終わり、11年目に繰り上げ返済を行うと総返済額は約3222万円です。
(4)繰り上げ返済をしなかったときの住宅ローン控除額
繰り上げ返済をしなかったときの住宅ローン控除額の10年間の合計額は248.2万円です。
(5)3年目に100万円の住宅ローン控除を繰り上げ返済したとき、10年間の住宅ローン控除額は約241.2万円に減少します。

この結果から、3年目に繰り上げ返済すると総返済額は約13万円(3231万円-3218万円)減少します。一方、住宅ローン控除額は繰り上げ返済をすることで税金の戻り額が約7万円(248.2万円-241.2万円)減少します。住宅ローン控除額が約7万円しか減少しないのに総返済額が13万円減るので繰り上げ返済した方が良いように思えます。

しかし、この考えは間違いです。それは、11年目に繰り上げ返済しないでいた100万円を11年目に繰り上げ返済できるからです。すると総返済額が9万円(3231万円-3222万円)減少します。また、繰り上げ返済しなければ住宅ローン控除額も約7万円減少しません。従って、合計約9万円を得します。

一方、繰り上げ返済すると約6万円(13万円-7万円)の得にしかなりません。つまり、この条件であれば繰り上げ返済しない方が約3万円の得になるので、住宅ローン控除が終わるまでは繰り上げ返済しない方が得という結論になります。この条件では小さな差でしたが条件によっては、もっと大きな差になる可能性があります。

では、住宅ローン控除期間中は繰り上げ返済しない方が得なの?

前述の計算例では、住宅ローン控除期間中は繰り上げ返済しない方が良いという結果になりました。しかし、住宅ローン控除期間中に繰り上げ返済を行うか行わないかは、住宅ローンの条件によって変わります。

一般的に、住宅ローンの金利が1%以上で、高くなればなるほど、また返済期間が長ければ長いほど、早いうちに多くの金額を繰り上げ返済できればできるほど、住宅ローン控除期間中であっても繰り上げ返済をした方が得です。

一方、住宅ローンの金利が低ければ低いほど、返済期間が短ければ短いほど住宅ローン控除を優先して繰り上げ返済をしない方が得です。

どちらが得かを正確に判断するためにはシミュレーション計算が必要です。また、金額的な損得だけでなく、将来の金利がどう変動するのか、また余裕資金での運用や余裕資金があることの安心感などの要素も考慮して繰り上げ返済をするか、しないかを決めなければなりません。また、所得税や住民税の支払額が少ないと、条件によっては住宅ローンの控除額が全額戻ってこない可能性も考えられます。これらを総合的に判断する必要があります。

まとめ

住宅ローン控除期間中の繰り上げ返済が得か損かについて解説しました。一部のインターネット上のサイトでは、繰り上げ返済を優先したほうが得と解説されているサイトもあるので、繰り上げ返済すると損になるケースを具体的な計算例で紹介しました。

実際は、住宅ローンの条件や年収などによってどちらが得か、損かが分かれます。シミュレーション計算サイトを利用して計算すること、および金額的な要素以外も検討して判断してください。

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